Снос перегородок в новостройке: что можно, а что нельзя законно изменить

Покупка квартиры в новостройке дает огромное преимущество перед вторичным жильем. Вы получаете чистый лист, который можно заполнить по своему вкусу. Но есть нюанс: далеко не все стены и перегородки можно сносить, как захочется. За одни изменения достаточно разрешения управляющей компании, за другие — нужно проходить согласование в Госжилинспекции, а за третьи — можно получить штраф и требование вернуть все в исходное состояние.

Компания SD Group при проектировании своих жилых комплексов в Томске закладывает гибкие планировки с минимальным количеством несущих стен. Это позволяет покупателям адаптировать пространство под свои нужды. Разберемся, какие перегородки можно безопасно и законно сносить, а где придется остановиться.

Главное правило: несущие стены трогать нельзя

Это аксиома, которую должен знать каждый, кто затевает перепланировку. Несущая стена — это та, которая держит плиты перекрытия и нагрузку от вышележащих этажей. Ее снос приведет к:

• трещинам у соседей;

• перекосу этажа;

• потенциальному обрушению (в худших случаях).

В паспорте квартиры и в документах на дом все несущие конструкции отмечены особо. Обычно это стены толщиной от 200 мм и более, выполненные из железобетона. Перегородки же имеют толщину 80–150 мм, внутри них нет арматуры, их можно демонтировать.

В новостройках в Томске от SD Group несущими являются только наружные стены и несколько внутренних. Все остальные перегородки — гипсовые, газобетонные или каркасные. Их можно сносить без риска для безопасности.

Какие перегородки разрешено сносить без сложных согласований

Закон делит перепланировку на два типа: требующую проекта и согласования, и не требующую (так называемая «переустройство без изменения конструкции»). На практике проще ориентироваться на конкретные примеры из реальных планировок.

Вот что точно можно сносить (по типовым проектам SD Group):

• Перегородки между прихожей и кухней-гостиной.

• Стенки между комнатой и лоджией (если они не несущие).

• Внутренние перегородки в санузле, разделяющие туалет и ванную.

• Кладовки и ниши.

Разберем на конкретных планировках ЖК «Белозерский».

Пример 1: снос двух перегородок для объединения прихожей с кухней-гостиной

Планировка №1

Прихожая легко соединяется с кухней-гостиной, если снести две перегородки, это предотвратит толкучку в коридоре и даст больше места для игр ребенка.

Изначально входная зона отделена от общего пространства двумя легкими перегородками. Это сделано для того, чтобы холодный воздух с улицы не проходил сразу в жилые комнаты. Но на практике многие владельцы предпочитают открытую планировку. Снос таких перегородок:

• разрешен (они не несущие);

• не требует сложного проекта;

• дает прирост освещения и воздушности.

После сноса прихожая визуально становится частью кухни-гостиной, пропадает ощущение «коридора-тоннеля». Это особенно актуально для семей с детьми: ребенок может бегать прямо из комнаты в прихожую, не спотыкаясь о стенки.

Пример 2: снос угла в ванной для расширения кухни и коридора

Планировка №2

Угол в ванной можно снести, а освободившееся пространство отдать в пользу кухни-гостиной. При сносе этого угла мы расширим не только кухню, но и коридор — это предотвратит толкучку и даст больше места для игр ребенка.

Здесь речь идет об угловой перегородке, которая технически не является несущей. Ее демонтаж позволяет:

• увеличить кухню-гостиную на 1,5–2 м²;

• расширить коридор — теперь там могут свободно разойтись два человека;

• улучшить циркуляцию воздуха.

Но будьте внимательны: в самой ванной после сноса остается неудобный выступ. Его либо оставляют и используют как полку для бытовой химии, либо тоже сносят, если позволяет конструкция. В любом случае, такие изменения нужно фиксировать в плане перепланировки, потому что вы меняете конфигурацию мокрой зоны.

Что нельзя сносить никогда

Есть вещи, которые запрещены законодательством РФ (статья 26 Жилищного кодекса). Даже если стена не несущая, ее снос может быть запрещен по другим причинам.

Запрещено:

1. Объединять кухню с газовой плитой с жилой комнатой. Если у вас в кухне стоит газовая колонка или плита, то стену между кухней и гостиной сносить нельзя. Это требование безопасности. Если же плита электрическая — разрешено.

2. Переносить мокрые зоны (ванну, туалет) над жилыми комнатами соседей снизу. Например, нельзя сделать санузел прямо над спальней соседа.

3. Сносить стены, за которыми проходят инженерные коммуникации (стояки отопления, канализации, вентиляционные короба).

4. Уменьшать вентиляционные каналы или полностью их перекрывать.

В проектах застройщик SD Group заранее проектирует расположение стояков так, чтобы они не мешали перепланировке. Тем не менее, перед любыми работами нужно открыть технический план и посмотреть, где проходят трубы и воздуховоды.

Пример 3: изоляция комнаты за счет возведения новой стены

Интересно, что снос перегородок часто идет рука об руку с возведением новых. Вы не просто убираете старое, но и создаете новую конфигурацию.

Планировка №3

При желании изолировать кухню, можно углубить нишу за счет возведения дополнительной стены и установить кухню углом или буквой „П“. В ином сценарии можно изолировать целую комнату за счет возведения перегородки или стены, тогда комната будет 15 м², а кухня останется достаточно свободной (10,4 м²).

Это пример законной перепланировки: старые перегородки снесли, новые построили. Если новая стена не несущая и не нарушает нормы освещенности и вентиляции, то такое разрешено. Важно:

• новая стена не должна перекрывать вентиляционный канал;

• в комнате, которая получилась из гостиной, должно быть окно;

• ширина проходов должна быть не менее 0,9 метра.

Как узаконить снос перегородок: пошаговая инструкция

Многие боятся перепланировок из-за бюрократической волокиты. На самом деле для сноса легких перегородок алгоритм прост.

Шаг 1. Проверьте, не является ли стена несущей. Возьмите технический паспорт (план БТИ) или закажите выписку из ЕГРН. Несущие стены обычно залиты жирной черной штриховкой.

Шаг 2. Определитесь с типом работ. Если вы просто сносите гипсовую перегородку, не затрагивая санузлы и вентиляцию, нужен только эскиз перепланировки. Если затрагиваете мокрые зоны или меняете инженерные сети — проект в специализированной организации.

Шаг 3. Закажите проект перепланировки (если требуется). В среднем это стоит 15 000–30 000 рублей. В проекте будут схемы до и после, расчеты нагрузок (если есть новые стены).

Шаг 4. Согласуйте с управляющей компанией или в Госжилинспекции. Эскизную перепланировку согласует УК за 1–2 недели. Проект — жилищная инспекция за 45 дней.

Шаг 5. Выполните работы. После демонтажа вызовите представителя УК для подписания акта выполненных работ.

Шаг 6. Получите новый техпаспорт. Его сделает БТИ на основе ваших изменений. Это нужно для продажи квартиры в будущем.

Без последнего шага квартиру с перепланировкой будет сложно продать: новый собственник не сможет ее зарегистрировать в Росреестре.

Что будет, если снести без разрешения

Штрафы физическим лицам: от 2000 до 2500 рублей по статье 7.21 КоАП РФ. Но это не главное. Хуже, что суд может обязать вас вернуть все как было. Восстановить снесенную стену за свой счет. А если вы повредили коммуникации или ослабили конструкцию, сумма может вырасти до десятков и сотен тысяч рублей.

Поэтому наш совет: всегда согласовывайте. Особенно если вы планируете покупать квартиру от застройщика как долгосрочную инвестицию или жилье для семьи. Легальная перепланировка повышает стоимость квартиры, незаконная — снижает и создает риски.

Чего не стоит делать даже при согласовании

Есть популярные, но опасные идеи, от которых мы советуем отказаться:

• Сносить подоконный блок между комнатой и лоджией, а затем объединять комнату с лоджией целиком. Формально это возможно, если лоджия утеплена и перекрытие между ними достаточно прочное. Но на практике такой снос часто приводит к промерзанию стыков и требует сложного согласования. Проще оставить дверной проем и лоджию как отдельную зону.

• Сносить вентиляционный короб, чтобы расширить коридор. Это запрещено. Вы ухудшите вентиляцию во всей квартире (и у соседей тоже).

• Снимать всю стену между санузлом и коридором без замены гидроизоляции. После сноса пара и влага пойдут в коридор, появится постоянный запах сырости.

Как проверить планировку перед покупкой

Если вы еще только покупаете квартиру у застройщика, вот два признака того, что снос перегородок будет простым и безопасным:

1. В документации прямо указано, какие перегородки не являются несущими. Добросовестные застройщики, такие как SD Group, включают эту информацию в макет.

2. В квартире уже есть «примеры перепланировки» от других владельцев. Можно попросить показать фото или посмотреть на сайте домоуправа — часто жители выкладывают проекты.

В новостройках Томск от SD Group такие случаи не редкость. Одна и та же квартира может быть и светлой студией зимой, и теплой изолированной через год.

Несколько слов о стоимости демонтажа

В Томске снос гипсовой перегородки площадью 10 м² обойдется в 5000–15 000 рублей (если делать через бригаду). Самостоятельный демонтаж (перфоратор, лом, вынос мусора) — в 2000–3000 рублей плюс ваше время.

Но помните: даже самостоятельный снос требует соблюдения тишины в разрешенные часы (с 9:00 до 19:00 в будни, с 10:00 до 18:00 в выходные в Томской области). И обязательно предупредить соседей.

Резюме

Сносить перегородки в новостройке можно и нужно, если вы хотите создать по-настоящему удобное пространство. Но всегда проверяйте два момента:

• Стена не несущая (толщина до 150 мм, отсутствие арматуры).

• После сноса не нарушается вентиляция и не переносятся мокрые зоны над жилыми комнатами соседей.

Приглашаем вас на консультацию

Если вы хотите купить квартиру, которую можно будет легко перепланировать под свои задачи, приглашаем вас на консультацию в отдел продаж SD GROUP. Менеджеры:

• покажут на планах, где именно проходят несущие стены;

• подберут варианты с минимальным количеством капитальных конструкций.

Вы также можете заказать презентацию всех корпусов ЖК «Белозерский» с подробными планами этажей. Изучите дома, где снос перегородок превращает двушку в просторную евротрешку, а тесную прихожую — в светлый холл. Заполните форму на сайте или позвоните в отдел продаж. Вместе мы найдем квартиру, где вы сможете стереть старые границы и создать свое идеальное пространство.